고점대비 20%넘게 하락한 리얼티인컴, 매수해도 괜찮을까

리얼티인컴(O)은 월배당으로 잘 알려진 리츠입니다. 25년 연속 배당을 인상한 것으로도 유명합니다. 하지만 최근 주가흐름은 좋지 못했습니다. 리얼티인컴의 주가는 올해 8월 고점대비 20% 넘게 하락했고, 낮아진 주가의 영향으로 배당수익률은 5%가 넘게 되었습니다. 이번 포스팅에서는 지금은 리얼티인컴에 대해 다루겠습니다.  

 

리츠 주식들의 전반적인 하락

최근 많이 하락한 것은 사실이지만 리얼티인컴 혼자만 하락한 것은 아니었습니다. 리얼티인컴에게 무슨 문제가 발생한 것이 아니라, 리츠 섹터가 전반적으로 하락한 영향으로 보는 것이 더 타당합니다. 연준의 고강도 긴축정책으로 인해 발생한 금리 인상은 리츠 섹터 전반에 악영향을 미쳤습니다. 오히려 리얼티인컴은 리츠 산업 평균에 비하면 지난 1년간 주가 방어를 훨씬 잘했습니다. 아래는 리얼티인컴과 미국 리츠 ETF인 VNQ의 1년간 주가흐름을 비교한 차트입니다. 파란색 선이 리얼티인컴, 주확색 선이 VNQ인데, 리얼티인컴이 11.64%하락하는 동안 VNQ는 25.39%나 하락한 것을 확인하실 수 있습니다.

 

금리와 리츠의 관계

여기서 잠깐 금리와 리츠의 관계에 대해 간단히 말씀드리면, 리츠는 이익의 대부분을 주주들에게 배당의 형태로 환원하기 때문에 부동산을 신규 매입 등 재원이 필요한 상황이 되면 차입 또는 유상증자를 하는 경우가 많습니다. 그런데 유상증자는 주주가치를 희석하기 때문에 재정이 좋은 상태라면 차입이 더 선호되는 방법입니다. 그래서 이번 금리 인상으로 인해 리츠주식들은 이자비용 부담이 늘어나게 된 것이고, 특히 부채비율이 높은 리츠주식들이 더 많은 타격을 입고 있는 상황입니다.

 

리얼티인컴의 Valuation

주가 하락의 영향으로 리얼티인컴의 배당수익률은 현재 5.08%까지 올랐습니다. 이는 리얼티인컴의 평균 배당수익률은 4.17%보다 훨씬 높은 수치이며 그만큼 리얼티인컴이 주는 배당금에 비해 주가가 싸졌다고 볼 수 있습니다. 또한 리얼티인컴의 P/FFO는 현재 14.43인데, 이 역시 상당히 낮아진 수치입니다. 지난 6년간 리얼티인컴의 P/FFO는 14에서 23사이를 형성했는데, 대부분 기간 동안 18이상이었습니다. 15 밑으로 하락한 것도 코로나 사태 직후 주식시장이 폭락했던 시기입니다.  

 

분산이 잘되어 있는 우량한 부동산 구성

리얼티인컴에 대해 긍정적인 또 하나의 이유는 그들의 부동산 포트폴리오입니다. 리얼티인컴이 월세를 받는 부동산은 한 곳에 집중되어 있는 것이 아니라 지역별로, 그리고 업종별로 분산되어 있습니다. 우선 지역별로는 텍사스주가 10%를 살짝 넘으면서 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다. 다음으로 비중이 큰 곳은 영국(9.1%)입니다. 업종별로는 식료품점, 편의점, 약국 등 다양한 업을 하는 임차인들로 구성되어 있습니다. 또한 그 임차인들은 세븐일레븐, 월마트, 페덱스 등 이름만 들어도 어디인지 알만한 우량한 기업들로 구성되어 있습니다.   

리얼티인컴의 투자 리스크

금리인상이 계속되고 경제가 경기침체에 빠진다면 아무리 리얼티인컴이 다른 리츠에 비해 우량하다고 하더라도 타격을 입을 수 있습니다. 특히 높은 인플레이션으로 인해 소비가 위축된다면 리얼티인컴의 임차인들의 사업이 잘 안될 수 있고, 월세를 내지 못하는 일도 발생할 수 있습니다.

 

마치며  

리얼티인컴은 전반적인 리츠 섹터의 하락과 함께 8월 고점 대비 20%이상 하락했습니다. 리츠 섹터는 계속되는 금리인상과 경기침체에 대한 우려로 인해 타격을 입고 있습니다. 하지만 리얼티인컴의 부동산 구성은 지역별, 업종별로 잘 분산되어 있으며 우량한 임차인으로 구성되어 있어서 상대적으로 다른 리츠에 비해 안전하다고 할 수 있습니다. 저는 최근에 리얼티인컴 주식을 매수하기 시작했습니다. 61달러에 소량 매수하기 시작하여 현재는 손실인 상태이지만 지속적으로 분할 매수할 예정입니다. 리얼티인컴의 투자 목적은 안정적인 현금흐름 확보인 만큼 마켓타이밍을 너무 재지 않고 틈나는 대로 계속 모아나갈 예정입니다. 그리고 리얼티인컴의 재무상태가 계속 건전한지, 그리고 리얼티인컴이 월세를 받는 임차인들의 사업이 잘되고 있는지에 대해 지속적으로 점검하고 블로그를 통해 공유할 계획을 갖고 있습니다.

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다음 포스팅에서 뵙겠습니다!